Lucy Wang Sales Representative

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May.20 2019 Assignment Sale,楼花转让之葵花宝典系列一

刚来加拿大就听人说过,转手楼花很挣钱。简单,投入资金量小而且利润很高。曾经有一个出租司机的传说,该奇人手里攥了若干楼花,几年转一个,赚的盆满钵满,衣食无忧。真滴嘛?如果钱这么好挣,咱一起集资投资好不好?先来它个十个八个的。 但是,在下手投资楼花之前,咱先把概念搞清楚,再把帐算明白,冲进去还是退回来,你说了算。


什么是Assignment Sale?

众所周知,楼花是付部分的押金(通常加拿大本土20%, 海外买家35%) 买若干年后建成的楼。而且只有在楼建成交房的时候才需要把余额交齐。人们所说的以小博大,就是这么来的。在楼建成之前,买家手里有且只有一张合同,称之为 Agreement of Purchase and Sale。这张纸就是买家和开发商之间的购房合同。当买家选择转手这张合同,把几年后建成楼的所有权转让的时候,就称之为Assignment Sale,也即楼花转让。在这个转让过程中,有两个关键的概念要搞明白:楼花转出方,称之为Assignor,而接手楼花这一方,称之为Assignee。

楼花转让的Timing?

大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出后才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候就能了解到。仔细看一下你的合同,里面会写的相当清楚明白。没仔细读过那十几页的冗长的合同?其实最重要的是里面几个section,重点关注那些部分就能保证你的基本权益。

Assignee接楼花要付多少钱?

楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee承担转的时间点之后的义务,接过Assignor之前付的Deposit。所以从价格上来说,Assignee在现金上需要有以下的准备:

1.楼花转让时需要付的现金包括:卖家已付的押金+卖家的盈利部分

2.楼花转让后还会要交的钱:卖家没付完的押金部分(如果楼花转手的早,可能还会有部分定金没付完)+ 最终closing的时候开发商收的钱

场景重现:

Assignor在2017年底以40万的价格买入了一个楼花,现在想转手出去,由于近两年Condo涨的那么好,想有10万的毛利,按市价卖到50万可不可以?当然可以啊,我们假定有买家很想要,愿意付这些钱,那么,

预测Assignor卖楼花能收到多少钱?

  1. 假定Assignor已经付了所有的定金, 总房价的20%=40*20%=8万。

+2. 楼花增值部分10万

=    18万

Assignor要付出去多少钱?

  • 商品交易的HST,这整个楼花的转让,是一个标的为18万的商品,自然要交交易税。18万*13%=2.34万,这部分是由卖家承担的。
  • 楼花转让过程中经纪的佣金。假定按照房价的4%,也即50*4%=2万
  • 过程中涉及的律师费,简单按照3000刀来算

Assignor实际到手的利润:

10-2.34-2-0.3=5.36万,没有10万辣么好看哦,但是以8万成本拿到5.36万的收益,很不错对不对?当然还有一点别忘了,这5.36万在CRA的眼中是Business Income, 要100%应税,计入你当年的税阶。会有一些特殊情况可以作为Capital Gain看待,得以50%应税。那些Case要具体问题具体分析,请私下咨询。时刻要记得,楼花转让其实就是个生意,以牟取利益为主要诉求,遵纪守法才能赚钱赚的心安理得嘛。

转楼花的好处:

  • 不用交closing cost,0.3~1.5万
  • 不用交Land Transfer Tax, 如果在多伦多地区,是双倍滴
  • 不用付Interim Occupancy期间的费用,Interim Occupancy常常会有半年到一年时间,当然很多开发商允许你出租房子来冲抵这部分费用
  • 持有时间变短了,资金周转加快

不可避免的,楼花转让中也存在各种风险各种坑,对Assignor以及Assignee皆是如此,风险与机会并存嘛。由于篇幅所限,我们以后有时间开篇另讲。

最省心的当然是找对人把好关,找概念清楚并全心全意为你服务的经纪保驾护航,会让交易过程进行的相当顺畅。

如果您在买卖投资房产有任何问题,请联系:Lucy Wang 416-671-1462 

www.lucyhome.ca


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